現在、注目を集める競売不動産　/　株式会社estアドバイザリーサービス

大不況の中、ますます注目を集めている競売不動産市場。
当社への、競売に関する問い合わせ件数も増加しています。

そんな競売不動産の一番の魅力は、価格が安いこと。
物件によっては、一般市場価格のおよそ6～7割程度の価格で購入することができます。それゆえに、一般個人の方の入札件数は年々増えています。しかし、実際に落札しているのは不動産業者が約8割を占めているのが現実です。

競売物件の公告数と内訳

これは、不動産の知識や市場の動向を知らない一般個人には、適切な入札額を見極めるのが非常に難しい為です。また、適正価格がわからないために、落札できたが一般市場価格よりも高く落札してしまい、競売不動産のメリットを全く享受できないというケースも多々あります。

当社では、お客様に競売本来のメリットが得られるよう、物件選定のアドバイスから、調査、価格査定、取得手続き代行などトータルでサポート致します。

競売不動産は、落札後の諸手続も買受人が自分で行う必要があることや、物件が占有されていたり、隣地との境界等が不明な場合もあったりと、物件が整理されていない状況で買い受ける場合がほとんどです。

そのため、入札開始価格については、通常の取引価格よりも3～4割低い価格から開始されています。この競売では、不動産業者も数多く参加し、落札後、商品化して転売を行っています。つまり、不動産業者と同じステージで取得することが出来るため、安価に取得できる可能性があるのです。

通常の一般市場では、「売りたい」方が売却を行いますが、競売では、やむなく強制的に売却される物件が数多く出てきます。その中には、通常一般市場には出回らない、売却する予定ではなかった物件が出てくる可能性があります。

一般市場で物件を購入すると、不動産業者が間に入り、仲介手数料を支払うことになります。

また、売主が不動産業者の場合、商品化の経費や利益を加えた価格での購入となります。

競売では、直接買い受けとなるため、そのような無駄な諸経費を削減することが出来ます。

裁判所は不動産を差し押さえて競売を行いますが、物件を管理しているわけではなく、差し押さえによって所有者が不動産を使用することが制限されているわけではありません。

したがって、内部を予め見ることは難しく、裁判所に備え置かれる物件ファイルの写真等で判断しなければならない場合がほとんどです。

室内を見ることは出来ず

もちろん、必ず室内を見ることができるわけではありませんが、調査時に所有者と交渉をして事前に室内を見せていただいた事例も少なくありません。

平成10年、民事執行法の改正により、所有権移転登記と同時に、抵当権設定登記ができる（連件処理）ようになりましたので、融資利用も可能となりました。しかしながら、競売物件を直接取得する場合、どの金融機関でも取り扱いの住宅ローンを利用する事ができません。また、現在のところ、「競売住宅ローン」なる商品を販売している金融機関もありません。その為、各金融機関のプロパー融資（銀行が独自に行う融資のこと）を利用する事になりますので、一般的には売却基準価格程度までしか融資を受ける事ができません。ですから、諸費用も含めて、ある程度の自己資金が必要となります。

お客様が、直接銀行の窓口に行かれても、なかなか厳しいと思います。それは、取り扱いも少なく、銀行の融資担当者も競売の知識・流れ等を理解していない為です。当社では、これまでの実績をふまえて、融資を利用できる様サポート致します。
※但し、お客様によっては、融資が利用できない場合があります。

落札後に、残代金を裁判所に納めると所有権は買受人に移りますが、前所有者や物件の占有者との交渉は買受人が自分で行わなければなりません。この明け渡しが競売において一番困難な作業です。

スムーズな交渉には

私達が責任を持って物件整理（占有者の排除・賃貸契約書の差替･･･）などを行い、お客様にお引き渡しをさせていただきます。

裁判所の提出資料は約3～10ヶ月前に調査されたものであり、実際に入札するまでに物件の状態が何かしら変化しても、実際に自分で調べない限り、わかりません。万が一、思わしくない状況となってしまっても、裁判所は、基本的に一度落札した物件は、「返品・クレーム」等はきいてくれません。自己責任となります。

私たちは、このような間違いが起こりえないように、事前に依頼を受けた物件の現状調査を行っております。また、諸費用がどの程度かかるのか、入札金額や過去の落札事例、近隣取引事例、地価、調査報告書等の参考資料を基に、アドバイスを行っています。